Financiamento imobiliário: SAC ou Price, e por que o CET importa mais que a taxa
A diferença real entre os dois sistemas de amortização, quanto de juros cada um custa ao longo do contrato, e os custos que não aparecem na taxa anunciada.
Na hora de assinar um financiamento imobiliário, a escolha entre SAC e Price costuma ser apresentada como uma formalidade. Não é: em um contrato de 30 anos, ela representa uma diferença de dezenas de milhares de reais em juros pagos.
A diferença estrutural
Toda parcela de financiamento tem duas partes: amortização (o pedaço que abate a dívida) e juros (calculados sobre o saldo devedor que ainda resta). O que muda entre os sistemas é qual das duas é mantida constante.
SAC — amortização constante
A amortização é sempre a mesma: divide-se o valor financiado pelo número de meses. Como o saldo devedor cai de forma linear, os juros sobre ele caem também, e a parcela diminui todo mês.
Financiando R$ 300.000 em 360 meses, a amortização é fixa em 300.000 ÷ 360 = R$ 833,33. No primeiro mês somam-se os juros sobre R$ 300.000; no último, os juros sobre R$ 833,33. A primeira parcela pode ser 60% maior que a última.
Price — parcela constante
A parcela é fixa do começo ao fim. Para isso, a composição interna se inverte ao longo do tempo: no início você paga quase só juros e amortiza muito pouco; no fim, quase tudo é amortização.
Isso significa que o saldo devedor cai devagar nos primeiros anos. Quem quita ou vende o imóvel no quinto ano de um contrato Price descobre que a dívida mal diminuiu, apesar de todas as parcelas pagas.
Quanto isso custa
A comparação, com R$ 300.000 em 360 meses:
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Última parcela | Bem mais baixa | Igual à primeira |
| Total de juros pagos | Menor | Maior |
| Saldo devedor no meio do contrato | Cai mais rápido | Cai mais devagar |
O SAC paga menos juros porque amortiza mais cedo — e juros incidem sobre o que ainda se deve. Não há mágica: quanto antes a dívida cai, menos ela custa.
Rode os dois cenários com os seus números na calculadora de financiamento, que mostra a evolução da parcela e o total de juros de cada sistema.
Então por que alguém escolhe Price?
Por uma razão prática: capacidade de aprovação. Os bancos limitam o comprometimento de renda a algo em torno de 30%, e usam a primeira parcela como referência. Como a parcela inicial da Price é menor, ela permite financiar um valor maior com a mesma renda — ou, muitas vezes, é o que viabiliza a aprovação.
A Price também faz sentido para quem prioriza previsibilidade orçamentária, ou espera que a inflação corroa o valor real da parcela fixa ao longo de décadas.
Fora esses casos, o SAC costuma ser a escolha mais barata — e é o sistema padrão da Caixa nos financiamentos do SFH.
O que a taxa anunciada não mostra
A taxa de juros nominal é só um componente do custo. O que importa é o CET — Custo Efetivo Total, que o banco é obrigado a informar e que inclui:
- Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) — cobre o saldo devedor em caso de morte do mutuário. O prêmio sobe com a idade, e para quem financia perto dos 60 anos pode ser um item pesado.
- Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — cobre incêndio, desabamento e afins.
- Taxa de administração mensal — valor fixo cobrado por parcela.
- Tarifa de avaliação do imóvel — cobrada uma vez, na contratação.
- Custos de cartório e ITBI — não entram no CET, mas somam de 4% a 6% do valor do imóvel e precisam sair do bolso.
Dois bancos com a mesma taxa anunciada podem ter CETs bem diferentes. Na comparação de propostas, exija o CET — a taxa isolada não permite comparação.
E há a correção do saldo devedor. A maioria dos contratos usa TR + juros, mas existem linhas indexadas ao IPCA com taxa nominal menor. Estas últimas são mais arriscadas: em anos de inflação alta, o saldo devedor pode crescer mais rápido do que você amortiza.
Usando o FGTS
O FGTS pode entrar no financiamento de três formas, desde que o imóvel seja residencial, urbano, destinado à moradia e enquadrado nos limites do SFH:
- na entrada, aumentando o valor de compra;
- na amortização do saldo devedor, a cada 2 anos;
- no pagamento de até 80% da prestação, por 12 meses consecutivos.
As condições incluem 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS (somando todos os contratos), não ter outro imóvel residencial no município e não ter financiamento ativo no SFH. A calculadora de FGTS acumulado ajuda a estimar quanto você teria disponível.
Amortizar: prazo ou parcela?
Se sobrar dinheiro para abater a dívida, a escolha entre reduzir o prazo ou reduzir a parcela não é indiferente.
Reduzir o prazo economiza mais juros — você elimina os meses finais do contrato inteiros. Reduzir a parcela alivia o orçamento mensal, mas mantém o número de meses e portanto o tempo de incidência de juros.
Financeiramente, reduzir o prazo quase sempre vence. A calculadora de juros compostos ajuda a visualizar por que o tempo pesa tanto nessa conta.
Vale também comparar: se você tem um investimento rendendo acima do CET do financiamento, matematicamente compensa manter a dívida e investir. Com CETs típicos de financiamento imobiliário, essa comparação costuma ser mais equilibrada do que em outras modalidades de crédito.
Este guia tem finalidade educativa e não constitui recomendação de investimento ou de crédito. Taxas, limites do SFH e regras de uso do FGTS mudam por resolução do Banco Central e do conselho curador — confirme as condições vigentes com a instituição financeira antes de decidir.